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三浦式不動産投資プロフェッショナル講座

2016年05月15日
三浦隆氏のプロフェッショナル講座の案内(こちら)が出ています。ようやくDVDの発売が決まりました。待ってましたよ。

先日行われた講座を収録・編集(かなりバージョンアップ)したもので、私もその素晴らしい講座に参加させていただきました。

三浦氏は経験も知識も豊富な不動産投資家。木造1棟、RC1棟、区分、戸建、通路、山林と種類も何でもござれ。総投資額は25億円で、35棟500室。

本業は、不動産融資の関係で、15年以上の不動産・金融でのキャリアがあるので、知識も深海レベル。(言い過ぎ?)

ノンバンクの融資担当(不動産を評価し、物件に融資をする立場)と、35棟の物件を保有する不動産投資家(融資を受けて物件を購入する立場)両方の目線がユニークです。

ご存知ない方は、こちらの楽待のコラム(リンク)でも著名な不動産投資家さんですので、一読するといいですよ。沖縄の壁の話、最高です!

今回の講座は、その辺のサラリーマン大家さんの話ではありません。経験豊富な不動産のプロで、かつ実績のある個人投資家の講座です。内容も濃く、不労所得を目指す投資家には必見です。

まずは、こちらの無料動画(リンク)を見てみてはいかがでしょうか?

おススメです!


不動産投資 | コメント(6)

家賃年収〇千万、資産〇億円だけで語るなかれ

2016年04月04日
不動産セミナー(特に業者と一体となっているもの)や、不動産投資家の出した書籍のタイトルでは、以下のような表現をよく見かけます。

・資産6億円を築いた投資法
・家賃年収6000万円 カリスマ大家

共通しているのは、その金額の大きさ。資産6億円と聞けば、普通は、すげぇ~!と思います。年収6000万円と聞けば、驚きます。一部上場企業の社長と同等かそれ以上の収入ですから。

でも、すぐわかるのですが、そのキャッチフレーズはバランスシートの一部や、PLの一部を切り取った表現に過ぎません。都合のいい所だけを見せている表現です。日本の借金が1000兆円と煽りながら、反対側の資産に触れないマスコミの手法に通ずるところがあります。

大抵の場合、資産6億円というのは、その反対側に多額の負債があるものです。不動産投資はレバレッジを利かせているケースがほとんどなので、資産(正確に言うと総資産)から負債を差し引いた純資産は、だいたい明かされません。

同じように家賃年収6000万円の場合は、そこから引かれる諸経費が抜け落ちています。大きいのは利息と借入金の元本返済。半分以上が差し引かれるケースも珍しくありません。さらに管理費や修繕費などもかかります。

また、最終的に不動産を売却していなければ投資は完了していないため、なかなか投資の評価の難しいところもあります。売却する段階で多額の損失を計上すれば、純資産が減少してしまうこともあり得るからです。

とまぁ、正直言って、嘘はついていないが、かと言って、受け手に誤解を生じえない適切な表現ではないという印象を強く持っています。

詳細を明らかにすると、インパクトが落ちてしまうというのが理由と解釈しています。セミナー業者や出版社からすると、お客さんが集まるインパクトもあるフレーズにしたいというドライバーが働いているのは明白です。

・純資産1億円を築いた投資法
・手取り年収2000万円 カリスマ大家

だと、相対的にインパクトが落ちますから。(数字は勝手な例です。)
でも、十分にすごいと思います。

このマスコミ的表現を株式投資家にも当てはめると、例えば、純資産1億円で、先物をレバレッジ10倍で投資をしていると、資産は10億円(負債は9億円)になります。すぐに、資産10億円を築くことができちゃいますね。

売って、買ってを頻繁に繰り返しているトレーダーなら、売上だけにフォーカスすれば、すぐに収入10億円(支出10億円)になっちゃいますよ。

明らかに的をえた表現ではありません。特に、投資を始めたばかりの方には、気を付けてもらいたいものです。

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不動産投資 1年目の教科書

2016年02月06日
東洋経済新報社の「不動産投資 1年目の教科書」(玉川陽介氏著)を読みました。

すごくわかりやすい本でした。初心者向けの本は、結構出ていますが、この本は実に明快です。

不動産投資を始めたい人によくある疑問を、統計データやマクロ経済、幅広い金融知識を元にわかりやすく筋道を通して解説してくれています。

私も不動産投資関連の本をすでに数十冊は読んでますが、この本はかなりの良書です。著者は、大学在学中に統計データの会社を設立しただけあって、様々な経済データを元に書かれているので、答えが明快なのだと思います。

単なる不動産投資で成功した人の成功体験談的な本とは、全くレベルが異なります。

東京VS地方? 区分VS一棟? 木造VSRC? 物件選定での基準は? 個人VS法人? 現金購入VSレバレッジ? 長期保有VS中途売却? 収支計画はどうやる? 宅建資格は役に立つ?

などなどの質問について非常に論理的に回答があります。宅建資格の特典の説明は、目からウロコでした。

実は、玉川さんとはご縁があって一緒に食事をする機会があったのですが、とても気さくな方でビックリしました。間違いなく物凄い人なんですけどね・・・。

そういえば 3/12 の投資戦略フェア(リンク)で、講師としてセミナーをやるようですね。聴きにいかなくちゃ。




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心が洗われたセミナーでした

2016年01月17日
今日は、ふりーパパさんとソプラノ大家さんこと菅原久美子さんの不動産セミナーに参加してきました。

前半は菅原さん。美しい姿とはうらはらに、大工の学校に通ったり、DIYをしたり、やっぱりかげでいろいろ努力されているんだなぁと驚きました。何より入居者さんや関係者とのコミュニケーションの取り方や感謝の気持ちが参考になりました。

きっとお人柄なんでしょうね。セミナーを聞いた後、なぜか心が洗われた感じになりました。(笑)

後半はふりーパパさん。いつもは株なので、不動産のセミナーを聞くのは初めてです。

懇意にさせて頂いているので、最近、ようやくふりーパパさんのお人柄がわかり始めて来たのですが、なんというか、天才肌なんですよね。長嶋茂雄でしょうか。(笑)

経営への取り組み方や、感謝の姿勢が特に勉強になりました。

あとオープニングの手相の話。手のひらにMの字があると、ラッキーとか。確認したら、なんと私にもありました。しかも両手に!

今日は不動産セミナーのはずでしたが、もっと重要な根本的なポイントを再確認できました。ありがとうございました。感謝感謝です。

以下は、菅原さんの著書です。私も購入しました。妻にも読んでもらわなくちゃ。(笑)





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消費税還付封じ込め

2015年12月16日
今回の税制改正大綱で、不動産投資の消費税還付封じ込め(リンク)がしれっと入っているそうです。

上物5,000万円としても、消費税400万円(8%分)の還付がなくなるので、その分利回りが落ちることになります。

税制とのいたちごっこですが、法人税減税がこういうところに裏目として出てきているのかと感じています。

証券税制も、分離課税でなく、給料と一緒に課税する総合課税へ変更、なんてことにならないことを祈ります。

貯蓄から投資へを応援してるなら、変な税制変更はやめて欲しいものです。



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