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家賃年収〇千万、資産〇億円だけで語るなかれ

2016年04月04日
不動産セミナー(特に業者と一体となっているもの)や、不動産投資家の出した書籍のタイトルでは、以下のような表現をよく見かけます。

・資産6億円を築いた投資法
・家賃年収6000万円 カリスマ大家

共通しているのは、その金額の大きさ。資産6億円と聞けば、普通は、すげぇ~!と思います。年収6000万円と聞けば、驚きます。一部上場企業の社長と同等かそれ以上の収入ですから。

でも、すぐわかるのですが、そのキャッチフレーズはバランスシートの一部や、PLの一部を切り取った表現に過ぎません。都合のいい所だけを見せている表現です。日本の借金が1000兆円と煽りながら、反対側の資産に触れないマスコミの手法に通ずるところがあります。

大抵の場合、資産6億円というのは、その反対側に多額の負債があるものです。不動産投資はレバレッジを利かせているケースがほとんどなので、資産(正確に言うと総資産)から負債を差し引いた純資産は、だいたい明かされません。

同じように家賃年収6000万円の場合は、そこから引かれる諸経費が抜け落ちています。大きいのは利息と借入金の元本返済。半分以上が差し引かれるケースも珍しくありません。さらに管理費や修繕費などもかかります。

また、最終的に不動産を売却していなければ投資は完了していないため、なかなか投資の評価の難しいところもあります。売却する段階で多額の損失を計上すれば、純資産が減少してしまうこともあり得るからです。

とまぁ、正直言って、嘘はついていないが、かと言って、受け手に誤解を生じえない適切な表現ではないという印象を強く持っています。

詳細を明らかにすると、インパクトが落ちてしまうというのが理由と解釈しています。セミナー業者や出版社からすると、お客さんが集まるインパクトもあるフレーズにしたいというドライバーが働いているのは明白です。

・純資産1億円を築いた投資法
・手取り年収2000万円 カリスマ大家

だと、相対的にインパクトが落ちますから。(数字は勝手な例です。)
でも、十分にすごいと思います。

このマスコミ的表現を株式投資家にも当てはめると、例えば、純資産1億円で、先物をレバレッジ10倍で投資をしていると、資産は10億円(負債は9億円)になります。すぐに、資産10億円を築くことができちゃいますね。

売って、買ってを頻繁に繰り返しているトレーダーなら、売上だけにフォーカスすれば、すぐに収入10億円(支出10億円)になっちゃいますよ。

明らかに的をえた表現ではありません。特に、投資を始めたばかりの方には、気を付けてもらいたいものです。

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